대한예수교장로회 합동 재개발재건축위원회 전문위원이며 교회 건축 및 리모델링 전문기업 히람건설 디자인 그룹 총괄대표 회장 김철원 장로를 만났다. 그는 재개발이나 재건축 과정에서 구역 내에 있는 교회와 조합 사이에 분쟁이 많이 발생하는 것을 매우 안타깝게 생각하는 신앙인이며 이 분야의 전문가이다. 그는 재개발 구역 내 교회는 초기에 발빠르게 조합과의 계약을 명확하게 해야 한다고 했다. 미루면 법적으로 명확한 지침이 없기에 교회가 큰 손해를 볼뿐만 아니라 교회가 공중분해되는 경우도 있다는 점을 강조했다. 김 장로는 교회가 합리적으로 보상을 받고 계속 복음전파에 매진할 수 있도록 입법화 자문에도 힘쓰고 있다.(편집자주)

-먼저 재개발에 대한 전반적인 터치를 부탁한다.

"통상적으로 재개발·재건축 사업시행계획이 수립·인가된 후 조합은 관리처분계획에 돌입한다. 분양·이주·철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획을 최종 수립하는 단계다. 이때 종교단체에도 분양 신청에 대한 안내가 진행된다. 그런데 종교단체에 대한 분양 신청은 일반 조합원들에 대한 것과 마찬가지로 아파트나 상가에 대해서만 안내되기 때문에 어려움에 봉착하게 된다. 그러므로 교회는 ‘당연히 종교용지와 건축비를 보상해 주겠지’ 생각하며 안이하게 대처해선 안 된다. 재개발이나 재건축에 직면한 교회들은 적극적으로 권리를 행사해야 한다. 일반적으로 재개발이나 재건축 보상은 땅값과 건물의 감정가에 따라 측정된다. 그러나 종교시설의 경우, 건물의 상태와는 별개로 그것이 지닌 보이지 않는 무형의 종교적 가치(지역 돌봄과 상담, 헌신과 기여 등)가 크다는 점을 인정해야 한다고 조합과 관할 구청에 합리적으로 요청을 하고 있다. 특히 협상 과정에서 상황이 아무리 교회에 불리해도 끝까지 포기하면 안 된다."

-재개발 지역 교회를 돕게 된 계기가 무엇인지 궁금하다.

"수많은 교회가 재개발 지역에서 권리를 제대로 찾지 못하고 그냥 길거리로 내몰리는 안타까운 상황을 많이 봤다. 그때부터 이 분야를 집중적으로 연구하고 학습하며 그간 전국 50여 교회 재개발 협상을 진행하면서 재개발 지역 교회 권리 찾기 및 교회 권리 지키기 세미나를 돕고 있으며, 지금도 이러한 활동을 통해 많은 교회들을 살리고 있다."

-재개발 지역 교회들이 왜 이러한 어려움을 겪고 있다고 생각하고 있는가?

"이유는 간단하다. 도시개발 중에 각종 재개발 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이라는 절차법에 따라 진행되는데, 여기에는 종교시설 처리 기준이 명확하게 정립돼 있지 않다. 즉, 종교시설은 도정법이나 토지보상법 등 그 어느 법에도 없는 상황이라 명확한 처리 기준이 없기 때문에, 일단 사업 시행자로서는 교회를 염두에 두지 않고 제외시킨 상태에서, 최종적으로 분쟁이 생기면 그제서야 밀어붙이는 그런 상황이 반복되는 것이다. 따라서 교회가 초기에 민원적으로 잘 대응하지 않으면 결국 강제집행을 당해 신앙의 터전을 잃고 길거리로 내몰릴 수밖에 없는 상황에 처하게 되는 것이다. 그러나 지난 은평구 뉴타운지역 사례에서는 1:1 현상 대 현상 보상 처리 지침이 있었으므로 이를 참고하는 것이 필요하다."

-그렇다면 이런 상황에 처하지 않기 위해 어떤 조치가 필요한가?

"이미 밝힌 것처럼 초기 대응을 잘해야 한다. 재개발·재건축 사업이 진행될 때 조합원과 청산자들은 도정법과 토지보상법에 따라 조합과 보상 문제를 다루게 되고, 종교단체 역시 조합원, 청산자들과 동일한 권리를 갖게 된다. 재개발 사업 초기에 사업 시행자인 조합과 협상을 잘해서, 타이밍을 놓치지 말고 요구사항을 명확하게 준비해 최종적으로 서면 합의서를 잘 작성해야 한다. 특히 사업 시행자인 조합 측의 말만 믿고 시간을 놓쳐서는 절대 안 된다."

-교회가 협상을 잘 하기 위한 구체적인 방법을 소개해 준다면?

"먼저 적극적으로 조합과 소통해서 정보를 축적해야 하며, 조합이 미온적으로 대응하면 관할 인허가 관청을 찾아 민원으로 대응하면서 싸워야 한다. 둘째, 경험 있는 전문가의 도움을 받아야 한다. 사업시행자와 협상하는 것은 많은 경험과 전략이 필요하다."

-끝으로 함께 생각을 할 것이 있다면?

"재개발 지역에서 교회 권리 찾기의 핵심은 협상을 잘하는 것밖에 없다. 협상을 잘하기 위해서는 각종 사례와 법적 지식에 대한 경험이 매우 중요하다. 특히 교회 상황과 사업장을 잘 이해할 수 있는 협상 전문가가 필요하다. 따라서 적극적 대응과 학습 정보 축적, 적극적 소통, 재개발 전문가의 도움 등이 필요하다."