서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대주택일수록 전세보증금의 미반환 위험이 큰 것으로 분석됐다. 이에 대한 대책으로 공적보증기관의 보증료율 현실화와 전세대출보증 축소가 제안됐다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 12일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘전세보증금 반환보증제도 개선 방안’을 내놓았다.

문 연구위원은 지난해 전월세 실거래가와 공시가격을 토대로 공시가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율을 분석했다. 공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대주택의 전세가율은 각각 137%와 151%였다. 시세가 공시가격의 평균 140%인 점을 고려하면 연립·다세대주택의 시세 대비 전세가격 비율은 100%가 넘는다. 그만큼 전세보증금이 반환되지 못할 위험이 큰 것이다.

공시가격 대비 전세가율은 공시가격이 높아짐에 따라 점점 낮아져 공시가격 5억원 이상에서는 아파트의 전세가율이 67%, 연립·다세대주택은 73%였다. 전세보증금이 반환되지 못할 위험은 저가의 주택일수록, 아파트보다는 연립·다세대주택일수록 더 높은 셈이다.

최근 전세보증금 반환보증에 대한 가입 기준 강화로 배제되는 주택도 저가의 주택이었다. 현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상 주택은 공시가격이 평균 1억3000만원이었다. 대부분이 공시가격 3억원 미만의 주택이라는 것이 문 연구위원의 분석이다.

문 연구위원은 이에 따른 대책으로 보증료율의 현실화를 제안했다. 보증료율 현실화로 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 재정부담을 경감해 반환보증 가입 대상의 축소를 방지하는 등 취약계층의 전세보증금을 충분히 보호하자는 취지다.

현재 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 0.1∼0.15%로 지난해 HUG의 보증잔액 대비 변제금액 비율인 보증사고율 1.55%보다 낮다. 다만 보증료율을 현실화할 경우 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 상승할 수 있는 만큼 취약계층에 대한 지원, 임대인의 상환능력 등을 고려한 보증료율 차등화도 필요하다고 문 연구위원은 제안했다.

문 연구위원은 전세대출보증의 축소도 제안했다. 전세대출을 보증해주는 전세 지원이 가계부채를 늘리고 전세가격의 상승을 초래할 수 있다는 이유에서다.

장기적으로는 임차인이 대여한 전세보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 하는 혼합보증제도, 즉 에스크로 제도의 검토가 필요하다고 주장했다. 다만 혼합보증제도의 경우 임대인이 전세보증금을 전혀 사용할 수 없게 되는 만큼 전면적인 도입보다는 전세제도를 유지할 수준의 도입을 제안했다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 활용해 전세가율이 LTV 이상이면 해당 LTV까지는 반환보증으로 보호하고, 그 이상에 대해서는 에스크로 제도를 활용하자는 것이다.