서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책이 시행된 지 약 한 달동안 서울 아파트 거래량이 전년대비 77% 감소했다.

13일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 전날까지 신고된 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과, 10·15 대책 시행일인 지난달 16일부터 이달 11일까지 27일간 거래량은 2320건으로 직전 27일(9월18일∼10월15일) 1만254건 대비 77.4% 줄었다. 10·15 대책 시행으로 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 한도가 종전 70%에서 40%로 강화되고, 주택담보대출 금액 상한은 가격에 따라 15억원 미만 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용됐다.

이처럼 강화된 대출규제에 더해 토허구역도 적용해 아파트를 구입할 때 2년 실거주 의무를 부여함으로써 갭투자(전세 낀 주택 구입)도 차단한 결과 매수와 매도 수요 모두 크게 위축된 것으로 풀이된다. 자치구별로는 영등포구(-93.9%), 광진구(-90%), 성동구(-89.6%), 중구(-85.9%), 강동구(-85.1%), 마포구(-84.9%), 동작구(-84.9%), 종로구(-83.5%), 동대문구(-82.6%) 등 이전까지 갭투자 수요 집중으로 아파트값이 크게 오른 한강벨트 권역뿐 아니라 전 지역의 거래량이 큰폭으로 감소했다.

경기도권에서 규제지역과 토허구역으로 신규 지정된 자치구들도 동일한 양상을 보였다. 재건축 호재 등으로 가격 상승폭이 컸던 성남시 분당구(-86.6%)를 비롯해 성남시 수정구(-91.3%), 성남시 중원구(-86.2%), 광명시(-85.4%), 안양시 동안구(-81.5%), 하남시(-80.9%), 용인시 수지구(-73.9%) 등 규제 대상지역 모두 거래량 감소폭이 컸다.

반면 이전부터 규제지역과 토허구역으로 지정된 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 거래량 변동이 크지 않아 대조적인 모습을 보였다. 송파구의 거래량 감소율은 2.9%에 불과했고 서초구(-7%), 강남구(-29.7%), 용산구(-48.6%)도 서울의 여타 지역과 비교하면 감소폭이 크게 낮았다. 애초 현금 보유량이 많은 고소득자나 자산가 등이 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고자 진입하는 상급지 시장이어서 수요자들이 대출규제 영향을 상대적으로 덜 받는다는 점이 영향을 미친 것으로 해석된다.

일각에서는 이번 대책에 포함된 토허구역 확대 지정으로 갭투자 거래가 차단돼 전세 낀 매물이 시장에 나올 수 없게 된 탓에 전세 물량 부족과 전세가격 상승이 심화하는 것 아니냐는 지적도 나온다. 국토교통부는 전세 물량 자체는 오히려 증가하는 추세이고, 매매가격 대비 전세가격 변동폭도 크지 않은 상황이라고 설명했다. 실제로 국토부가 근거로 든 민간 데이터인 부동산 플랫폼 아실 통계를 보면 서울 전세 물량은 10월15일 2만4369건에서 이달 12일 2만6467건으로 2000여건 늘었다.

국토부에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 9월 넷째 주 0.19%에서 10월 둘째 주(2주 누계) 0.54%, 10월 셋째 주 0.50%까지 올랐다가 11월 첫째 주 0.19%까지 축소됐으나 전세가격 상승률은 같은 기간 0.09%에서 0.17%까지 커진 뒤 11월 첫째 주 0.15%를 기록해 변동폭이 상대적으로 작았다. 다만 지금과 같은 전세 물량 증가는 기존 매물이 아직 시장에서 소화되지 않은 영향이 있고, 장기적으로는 주택 공급 감소에 따라 전세 물량도 줄어드는 추세로 전환할 수 있다는 전망도 나온다.